解读《澄江大道东延项目集体土地上房屋征收补偿安置实施方案》

一、起草背景

澄江大道东延项目是县城重点规划实施的城市主干道建设项目，对加快完善城区路网结构具有十分重要的意义。根据《泰和县2020年县城规划区重点项目房屋征收工作实施意见》泰办字﹝2020﹞14号文件精神，澄江大道东延项目的实施需要征收用地红线范围内的房屋及附属建筑。为切实维护被征收户的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《江西省征用土地管理办法》、《泰和县县城规划区内集体土地及地上房屋征收补偿安置实施办法》（泰府字〔2016〕25号）、《关于同意对集体土地上房屋补偿安置办法部分内容和标准进行修改完善的批复》（泰府字 [2019]54号）等法律法规和文件精神，结合我县实际情况，特制定本实施方案。

二、主要内容

(一)、征收依据

根据《中华人民共和国土地管理法》、《江西省征用土地管理办法》、《泰和县县城规划区内集体土地及地上房屋征收补偿安置实施办法》（泰府字〔2016〕25号）、《关于同意对集体土地上房屋补偿安置办法部分内容和标准进行修改完善的批复》（泰府字 [2019]54号）等法律法规和文件精神，开展集体土地上房屋征收补偿安置工作。

（二）、征收原则

本次土地与房屋征收补偿安置遵循决策民主、程序正当、结果公开、补偿公平的原则，切实维护公共利益，充分保障被征收人及农村村民的合法权益。

（三）、征收主体、部门及实施单位

征收主体：泰和县人民政府

征收部门：泰和县房屋征收安置管理办公室

实施单位：澄江镇人民政府、南部片区征迁指挥部

（四）、征收范围

具体详见房屋征收红线图。

（五）、征收期限

房屋征收协议签订及完成搬迁交付拆除期限以下发的房屋征收决定公告为准。

（六）、被征收房屋的调查、认定和处理

（七）、征收补偿标准（详见方案附件）

（八）、补偿安置办法

征收集体土地上住宅房屋实行货币补偿、产权调换、异地迁建三种安置方式，由被征收人在三种方式中任选其一。

1、货币补偿安置

选择货币补偿的，对被征收房屋及附属建筑按重置成新价进行补偿，由被征收人自行解决居住，并按以下办法给予一定的补助和奖励：符合宅基地安置条件的，按照被征收房屋正房建筑面积（不含附属建筑，下同）给予800元/㎡的购房补助，并给予800元/㎡一次性奖励；不符合宅基地安置条件的，仅给予800元/㎡一次性奖励，不享受800元/㎡购房补助。

2、产权调换安置

选择产权调换安置的，先对被征收房屋按重置成新价计算补偿价值，产权调换安置面积及面积补差、安置房交付标准按《泰和县县城中心城区被征收房屋产权调换实施细则》（泰府字〔2016〕64号）文件规定执行，具体如下：

（1）.产权调换安置面积认定原则。按照“保低限高”的原则进行安置。“保低”指等面积产权调换后，按被征收人家庭人口计算，若人均建筑面积不足36㎡的，可按人均36㎡就近上靠户型安排产权调换房；“限高”指每户被征收合法正房建筑参与产权调换的总面积不得超过360㎡。

（2）.面积补差计算办法。被征收人应根据确定的安置房屋总面积与产权调换房户型总面积最接近值选择安置房户型，产权调换面积内及选择高层产权调换安置房增购被征收房屋合法正房建筑面积的10%部分和因规划设计原因超过安置面积在10 m2以内（含10㎡）部分，由被征收人按安置价（1320元/m2）购买，同时对选择产权调换的，给予安置建筑面积与合法正房建筑面积相等部分400元/m2的购房补助。超过上述安置面积的，超过部分由被征收人按安置房的市场价格进行购买。

（3）.对房屋产权调换后，被征收人选择的安置房实际建筑面积低于应安置安置房建筑面积的（包含可增购的被征收房屋正房建筑面积10%部分，但不含因规划设计原因可增购的10m2以及人均少于36m2时的政策享受面积），差额面积部分按相应安置房区位价由政府回购（安置房区位价=安置房市场均价-安置房房屋重置价），但差额面积部分不得大于50m2。

（4）.按照上述原则产权调换后，被征收房屋建筑面积超过安置面积的,超过部分的合法正房建筑面积部分按货币补偿方式予以货币补偿。

（5）.选房顺序。产权调换选房顺序按被征收人签订协议先后顺序进行确定。

（6）.交房标准。征收人提供的产权调换房为普通毛坯商品房，土地性质为国有出让。

（7）.产权调换办证费用（工本费除外）被征收房屋等面积的部分实行免费办理；超过被征收房屋面积部分应缴税费由被征收人减半缴纳；房屋维修基金由被征收人自行缴纳。

对被征收人要求将产权调换房登记至直系亲属的，经公证无异议后，按规定办理。

（8）.产权调换房位于万石垄帝景、快阁花园二期安置小区、泰发茗苑安置小区、东门安置地块（嘉和府二期）、北门安置地二期内。产权调换安置房建筑面积、户型、市场价格另行公布。

（9）.物业管理费缴纳优惠政策：对选择产权调换安置的，被征收房屋与安置房等面积内应缴物业管理费部分给予三年免交优惠政策照顾，即由征收人按该安置小区当年物业管理费缴费标准自交房之日起将三年内应缴物业管理费在安置房交付前一次性支付给被征收人，三年后应缴物业管理费由被征收人自行缴纳。

3、异地迁建

选择异地迁建安置的，先对被征收房屋及附属建筑按重置成新价进行补偿，经审核符合《泰和县县城规划区内集体土地及地上房屋征收补偿安置实施办法》（泰府字〔2016〕25号）文件规定安置条件的，按以下规定进行异地迁建：

（1）.按照“统一规划、拆一补一、集中安置”的原则进行安置，土地为集体土地性质。每户安置土地面积在120㎡以内，建筑层数不得超过3层、建筑总面积不超过350㎡。

（2）.实际征收主房占地面积或用地批准面积与安置地面积存在差异的，按地价240元/㎡的标准互补差价。

（3）.异地迁建安置地情况：异地迁建安置地位于“和泰家园”，安置点的规划设计、“三通一平”等由县政府组织实施，费用由县财政解决。

（4）.异地迁建地地块的选择以被征收人在规定签订房屋征收协议时间内腾空房屋或者弃房的时间先后排序。同一批次的按签约先后顺序选定，时间相同的采取抽签确定。排序情况在被征地农村集体经济组织范围内公示。

（5）.安置户自取得安置地使用权之日起一年内必须开工建设，两年内必须竣工。逾期未动工建设或未按规定竣工的，使用人应重新申请用地及建房报批手续。未重新申请的，安置地建设许可证件自动失效，视作自动放弃宅基地使用权，收回已分配的安置地使用权，并将该安置地另行安排；重新申请未得到批准的，不得动工建设。

（6）.进入安置地建设的房屋必须按国土、规划审批要求进行建设，否则作违法建筑处理。

（九）、补助与奖励

1.搬迁补助费：按征收房屋正房建筑面积15元/㎡的标准进行补助。选择货币补偿安置的，给予一次搬迁费补助；对选择产权调换确需过渡房安置的，给予二次搬迁费补助。

2.过渡安置费：选择产权调换房的，按被征收房屋合法正房建筑面积与安置房等面积部分每月8元/㎡的标准补助。过渡补助费从被征收人搬迁之日起计算。本项目产权调换房位于万石垄.帝景、快阁花园二期、泰发茗苑安置小区、东门安置地块（嘉和府二期）、北门安置地二期，万石垄.帝景。过渡补助费计算时间截止2022年6月，快阁花园二期过渡补助费计算时间截止2023年7月，泰发茗苑过渡补助费计算时间截止2023年1月，东门安置地块（嘉和府二期）、北门安置地二期过渡补助费计算截止时间另行下发通知。产权调换房到期未交付的，自逾期之日起按每月过渡补助费两倍的标准给予被征收人过渡安置补助费，直至安置房交付为止。选择货币补偿的，不支付过渡安置补助费。

3.签约腾房奖：房屋被征收人在房屋征收决定公告规定的时间内第一阶段签订征收协议并按协议约定完成腾房搬迁的，按被征收房屋正房建筑面积（不含附属建筑，下同）给予300元/㎡的奖励，另外再给予3万元/户奖励；在第二阶段签订征收协议并按协议约定完成腾房搬迁的，按被征收房屋正房建筑面积给予200元/㎡的奖励，另外再给予2万元/户奖励；在第三阶段签订征收协议并按协议约定完成腾房搬迁的，按被征收房屋正房建筑面积给予100元/㎡的奖励，另外再给予1万元/户奖励。未在上述规定期限内签订征收协议的，不予奖励。

4.整体签约腾房奖：对在房屋征收决定公告规定时间内，项目征收范围内的所有被征收人全部按期完成签订征收协议并腾房的，属正房的每户按1万元的标准给予奖励。若在房屋征收决定规定时间内，未全部按期完成签订征收协议并腾房的，不予奖励。

（十）、补偿款支付方式

（十一）、其他事项

（十二）、本方案未尽事宜按有关法律法规和政策另行处理。本方案由县房屋征收安置管理办公室负责解释。

解读《澄江大道东延项目国有土地上房屋征收补偿实施方案》

一、起草背景

澄江大道东延项目是县城重点规划实施的城市主干道建设项目，对加快完善城区路网结构具有十分重要的意义。根据《泰和县2020年县城规划区重点项目房屋征收工作实施意见》泰办字﹝2020﹞14号文件精神，澄江大道东延项目的实施需要征收用地红线范围内的房屋及附属建筑。为依法依规实施征地拆迁，切实维护被征收人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》以及《泰和县县城规划区内国有土地上房屋征收补偿安置实施办法》（泰府字[2016]24号）等规定，结合实际情况，制定本实施方案。

二、主要内容

（一）、征收原则

（二）、征收范围

（三）、征收期限

房屋征收协议签订期限及搬迁交付拆除期限另定。

（四）、征收部门及实施单位

（五）、被征收房屋的调查、认定和处理

（六）、评估机构的选定

（七）、房屋征收补偿安置方式

实行货币补偿、产权调换两种方式进行补偿安置，由被征收人在两种方式中任选其一。

（八）、房屋征收补偿标准

房屋征收补偿

1.个人住宅补偿

（1）货币补偿。对选择货币补偿的，按照房地产价格评估机构对被征收房屋（住宅）市场评估价确认的补偿价值对被征收人予以补偿，另外再给予一定得奖励和补助。属商品房的，按被征收房屋正房（住宅）建筑面积（不含附属建筑）给予被征收人300元/㎡一次性奖励；属单户独院的，按被征收房屋正房（住宅）建筑面积（不含附属建筑）另外按被征收房屋正房（住宅）建筑面积（不含附属建筑）分别给予被征收人800元/m2购房补助和800元/m2一次性奖励；属商铺（含“住改非”）的，不予享受上述奖励和补助。

（2）产权调换。对选择产权调换安置的，按正房建筑面积实行1：1等面积置换，并按房地产价格评估机构对被征收房屋市场评估价确认的补偿价值与产权调换安置房同类同地段的商品房市场价互补差价。对选择高层产权调换安置房的，被征收人可按安置价1320元∕m2增购被征收房屋正房建筑面积的10%。产权调换只限被征收房屋正房建筑，附属建筑不作产权调换。

由于规划设计等原因，安置房总面积超出被征收房屋总正房面积部分按以下办法进行结算：超出面积在10 m2（含10 m2）以内的，按产权调换安置房的安置价1320元∕m2进行结算；超出面积在10 m2以上的，按产权调换安置房同类同地段的商品房市场价格进行结算。如果安置房屋面积小于被征收房屋正房面积时，其差额面积部分按被征收房屋市场评估价补偿给被征收人。

2.商铺补偿

对认定为商铺或“住改非”的部分，按房地产价格评估机构评估确认的补偿价值对被征收人给予货币补偿，不予产权调换。对涉及停产停业损失的，按评估价值的3‰给予停产停业损失补偿，补偿期为6个月。

给予停产停业损失补偿的应当符合下列条件：（1）被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑；（2）有合法、有效的营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续，且营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续上载明的营业场所为被征收房屋；（3）已办理税务登记并具有税负核定凭证

3、被征收房屋土地性质属于国有划拨的，按市场评估地价扣除50%的土地出让金后再进行补偿。

4、装饰装修补偿

被征收房屋（含商铺）有装饰装修的，由房地产价格评估机构通过评估确定。

5、附属建（构）筑物及设施、花卉树木等补偿按泰府字[2016]24号等文件规定的补偿标准执行。

以上相关补偿标准详见附件1、2、3。

（九）、补助与奖励

1.搬迁补助费。住宅、经营性商铺用房按被征收房屋正房建筑面积（不含附属建筑）15元/m2的标准给予被征收人搬迁补偿。选择货币补偿的，给予一次性搬迁补助费；对选择产权调换确需过渡房安置的，给予二次搬迁费补助。

2.过渡安置补助费。被征收房屋属个人住宅选择产权调换的，按被征收房屋合法正房建筑面积与安置房等面积部分每月8元/㎡的标准补助。过渡补助费从被征收人搬迁之日起计算。本项目产权调换房位于万石垄帝景、快阁花园二期安置小区、泰发茗苑安置小区、东门安置地块（嘉和府二期）、北门安置地二期，万石垄.帝景过渡补助费计算时间截止2022年6月，快阁花园二期过渡补助费计算时间截止2023年7月，泰发茗苑过渡补助费计算时间截止2023年1月，东门安置地块（嘉和府二期）、北门安置地二期过渡补助费计算截止时间另行下发通知。产权调换房到期未交付的，自逾期之日起按每月过渡补助费两倍的标准给予被征收人过渡安置补助费，直至安置房交付为止。选择货币补偿的，不支付过渡安置补助费。

对被征收房屋属商铺的，因支付了停产停业损失补偿不再支付过渡补助费。

3.签约腾房奖：房屋被征收人在房屋征收决定公告规定的时间内第一阶段签订征收协议并按协议约定完成腾房搬迁的，按被征收房屋正房建筑面积（不含附属建筑，下同）给予300元/㎡的奖励，另外再给予 3万元/户奖励。在第二阶段签订征收协议并按协议约定完成腾房搬迁的，按被征收房屋正房建筑面积给予200元/㎡的奖励，另外再给予2万元/户奖励。在第三阶段签订征收协议并按协议约定完成腾房搬迁的，按被征收房屋正房建筑面积给予100元/㎡的奖励，另外给予1万元/户奖励。未在上述规定期限内签订征收协议的，不予奖励。

4.整体签约腾房奖。对在房屋征收决定规定时间内，项目征收范围内的所有被征收人全部按期完成签订征收协议并腾房的，每户按1万元的标准给予奖励。若在房屋征收决定规定时间内，未全部按期完成签订征收协议并腾房的，不予奖励。

（十）、支付方式

（十一）、产权调换安置房基本情况

（十二）、拆除方式

（十三）、争议的解决

（十四）、本方案由泰和县房屋征收安置管理办公室负责解释，特殊情况、个案情况、未尽事宜由征收部门提请征收领导小组研究决定

来源：泰和县人民政府网